Volgens het persbericht van 29 november 2018 hebben de Duitse ministers een overeenstemming bereikt betreffende specifieke maatregelen tegen zogenaamde “share deals” met betrekking tot de overdrachtsbelasting op onroerend goed (RETT). De noodzaak van een hervorming wordt hoofdzakelijk verklaard door het feit dat grotere investeerders overdrachtsbelasting op onroerendgoedtransacties kunnen vermijden door middel van aandelentransacties, terwijl een particulier deze optie normaliter niet zou hebben in het kader van een eenvoudige ‘stenendeal’.
Volgens het persbericht zijn de ministers het met name eens geworden over de volgende maatregelen:
- Verlaging van het investeringsniveau van 95% naar 90%;
- Uitbreiding van de regelingen voor rechtspersonen;
- Uitbreiding van de termijn voor het aanhouden van aandelen van vijf tot tien jaar.
Hoofdpunten ontwerp wetsvoorstel
- Verlaging van het investeringsniveau van 95% naar 90%
De eerste voorgestelde wijziging betreft een verlaging van het investeringsniveau van 95% naar 90%. Indien deze wetswijziging wordt ingevoerd zou een koper in de toekomst zijn investering in een (in)direct belang in een vastgoedvennootschap tot minder dan 90% moeten beperken om ervoor te zorgen dat ten aanzien van de verwerving van het aandelenbelang geen overdrachtsbelasting wordt geheven. In het persbericht wordt deze verlaging van het investeringsniveau alleen expliciet genoemd in verband met de bijzondere voorziening voor de overdracht van aandelen aan nieuwe aandeelhouders binnen een periode van vijf jaar. Niettemin kan worden verondersteld dat het investeringsniveau zal worden verlaagd tot 90% voor alle bepalingen met betrekking tot aandelentransacties.
- Uitbreiding van de regelingen voor rechtspersonen
Op grond van de huidige regeling, die geldt voor personenvennootschappen, is overdrachtsbelasting verschuldigd op transacties waarbij ten minste 95% van de aandelen in een personenvennootschap, die onroerend goed bezit, direct of indirect worden overgedragen aan nieuwe participanten binnen een glijdende periode van vijf jaar. Naast de verlaging van het investeringsniveau naar 90% bewerkstelligt het nieuwe ontwerpwetsvoorstel dat dezelfde regel niet langer uitsluitend van toepassing is op personenvennootschappen, maar ook van toepassing wordt op rechtspersonen. Dit is misschien het belangrijkste voorstel van wijziging omdat het de hele systematiek van de regelingen verandert. Als gevolg daarvan zal het niet langer mogelijk zijn om 100% van de aandelen van een rechtspersoon (bijv. een Duitse GmbH), die onroerend goed bezit, ineens over te dragen aan twee niet-verbonden kopers zonder heffingsconsequenties voor de overdrachtsbelasting.
- Uitbreiding van de termijn voor het aanhouden van aandelen van vijf tot tien jaar
In het ontwerpwetsvoorstel wordt voorgesteld dat alle termijnen voor het houden van aandelen / participaties in de Duitse wet op de overdracht van onroerend goed van vijf jaar tot tien jaar worden verlengd. Het verlengen van de termijnen tot tien jaar heeft tot doel om de belastingbesparingsconstructies nog moeilijker te maken door aandelen-/belangenoverdracht voor een langere periode onmogelijk te maken.
Wat zijn de vooruitzichten?
Het door de ministers van Financiën opgestelde concept wetsvoorstel zal door het federale ministerie van Financiën omgezet worden in een “officieel” wetsvoorstel. De tekst van het ontwerpvoorstel is nog niet gepubliceerd en daarom moet het nog worden bezien hoe precies de nieuwe wetsregels geformuleerd zullen worden. Het kan niet worden uitgesloten dat de voorgestelde wetswijzigingen met terugwerkende kracht toegepast zullen worden op transacties uit het verleden met alle mogelijke fiscale gevolgen van dien.
Op basis van de aangekondigde wetswijzigingen lijkt het erop dat de nieuwe wetgeving, indien ingevoerd, zal leiden tot aanzienlijke extra kosten bij aandelentransacties in zowel rechtspersonen als personenvennootschappen. Ter voorkoming van dit nadeel, is aanpassing van bestaande structuren aanbevolen.
