Aanscherping van de regels omtrent overdracht van aandelen in Duitse vastgoedvennootschappen

Na jarenlange politieke discussie rond de hervorming van de belastingregelingen in het kader van overdracht van aandelen in vennootschappen die vastgoed bezitten, hebben de ministers van Financiën van de verschillende Duitse deelstaten in juni dit jaar overeenstemming bereikt over de belangrijkste wetsvoorstellen voor het hervormen van overdrachtsbelasting bij onroerendgoedtransacties. De noodzaak van een hervorming wordt hoofdzakelijk verklaard door het feit dat grotere investeerders overdrachtsbelasting op onroerendgoedtransacties kunnen vermijden door middel van aandelentransacties, terwijl een particulier deze optie normaliter niet zou hebben in het kader van een eenvoudige ‘stenendeal’.

Hoe zijn de huidige Duitse overdrachtsbelastingregels bij aandelenoverdrachten?

De Duitse overdrachtsbelastingwet bevat een aantal specifieke bepalingen met betrekking tot overdracht van aandelen in vennootschappen die vastgoed bezitten. Deze bepalingen stellen directe of indirecte overdracht van aandelen gelijk aan de overdracht van het vastgoed zelf. Momenteel zijn er twee belangrijke principes van toepassing op aandelentransacties in vastgoedvennootschappen: de unificatieregel en de personenvennootschappenregel. Hierna lichten wij kort toe wat deze twee principes op hoofdlijnen inhouden.

Unificatieregel

De huidige zogenaamde unificatieregel is van toepassing op rechtspersonen en personenvennootschappen. Deze regel houdt in dat als ten gevolge van een aandelentransactie ten minste 95% van de aandelen door één koper of een verwante groep kopers wordt verworven, overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Voor rechtspersonen die vastgoed bezitten, betekent dit dat een transactie aan overdrachtsbelasting onderworpen is als ten gevolge van de aandelentransactie ten minste 95% van de aandelen direct of indirect door één koper wordt verworven. Ondanks deze wettelijke regeling, kan de overdrachtsbelasting makkelijk vermeden worden. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als verkoper haar 100% belang in een vennootschap met vastgoed voor minder dan 95% verkoopt aan koper 1 en het resterende belang (> 5%) verkoopt aan koper 2, zijnde een niet-gelieerde co-investeerder. Alsdan is het gehele 100% belang overgedragen, zonder heffing van Duitse overdrachtsbelasting.

Personenvennootschappenregel

De zogenaamde personenvennootschappenregel is van toepassing op personenvennootschappen die onroerend goed bezitten. Volgens deze bepaling is in het kort gezegd overdrachtsbelasting verschuldigd op transacties waarbij ten minste 95% van de aandelen in een personenvennootschap, die onroerend goed bezit, direct of indirect worden overgedragen aan nieuwe participanten binnen een glijdende periode van vijf jaar. Het verschil met de unificatieregel is dat bij personenvennootschappen overdrachtsbelasting niet kan worden vermeden door de aandelen van een vastgoedvennootschap te laten verwerven door twee onafhankelijke kopers. Deze regel vereist eerder dat de verkoper minstens 5,1% van het belang van de personenvennootschap houdt voor een periode van meer dan 5 jaar. Na ommekomst van deze zogenoemde 5-jaarsperiode kan de verkoper het resterende (5,1%) belang overdragen aan dezelfde koper, zonder heffing van Duitse overdrachtsbelasting.

Wat houden de wetsvoorstellen in?

1. Verlaging van het investeringsniveau van 95% naar 90%

De eerste voorgestelde wijziging betreft een verlaging van het investeringsniveau van 95% naar 90%. Indien deze wetswijziging wordt ingevoerd zou een koper in de toekomst zijn investering in een (in)direct belang in een vastgoedvennootschap tot minder dan 90% moeten beperken om ervoor te zorgen dat ten aanzien van de verwerving van het aandelenbelang geen overdrachtsbelasting wordt geheven. Dit verlaagde investeringsniveau van 90% zou moeten gaan gelden voor rechtspersonen en personenvennootschappen.

2. Uitbreiding van de regelingen voor rechtspersonen

De Duitse ministers van Financiën hebben in hun eindverslag voorgesteld dat de personenvennootschappenregel niet langer uitsluitend van toepassing is op personenvennootschappen, maar ook van toepassing wordt verklaard op rechtspersonen. Dit is misschien het belangrijkste voorstel van wijziging omdat het de hele systematiek van de regelingen verandert. Deze wijziging zou betekenen dat met betrekking tot aandelen in rechtspersonen niet alleen hun unificatie of eenwording, d.w.z. het in handen van één koper komen, maar ook de overdracht van ten minste 90% (als gevolg van de verlaagde drempelwaarde) van de aandelen aan nieuwe aandeelhouders onderworpen zal zijn aan overdrachtsbelasting. Bijgevolg is het niet langer mogelijk om 100% van de aandelen van een rechtspersoon (bijv. een Duitse GmbH) ineens over te dragen aan twee niet-verbonden beleggers zonder heffingsconsequenties voor de overdrachtsbelasting.

3. Uitbreiding van de termijn voor het aanhouden van aandelen van vijf tot tien jaar

Volgens het voorstel in het eindverslag van Duitse ministers van Financiën moeten alle termijnen voor het houden van aandelen / participaties van vijf jaar worden verlengd tot tien jaar. Naar onze opvatting betekent dit dat personenvennootschappenregel bijvoorbeeld van toepassing zal zijn indien 90% van het belang in een personenvennootschap, die onroerend goed bezit, wordt overgedragen aan nieuwe aandeelhouders binnen tien jaar. Het verlengen van de termijnen tot tien jaar heeft tot doel om de belastingbesparingsconstructies nog moeilijker te maken door aandelen-/belangenoverdracht voor een langere periode onmogelijk te maken.

Wat zijn de vooruitzichten?

Eventuele nieuwe wetgeving gebaseerd op de onderhavige wetsvoorstellen zou leiden tot aanzienlijke extra kosten bij aandelentransacties in zowel rechtspersonen als personenvennootschappen.

• Enerzijds kan de verlaging van de investeringslimiet tot 90% en, als gevolg daarvan, het vereiste van een "sterkere" mede-investeerder (van bijvoorbeeld 10,1%) nog steeds aanvaardbaar zijn voor beleggers.
• Anderzijds zou een uitbreiding van de regelgeving om regels voor personenvennootschappen ook voor rechtspersonen die onroerend goed bezitten te laten gelden, gecombineerd met de langere houdtermijnen van tien jaar, een aanzienlijk obstakel vormen voor nieuwe investeerders en tegelijkertijd een aanzienlijke beperking vormen voor bestaande onroerend goed portefeuilles.
• Het kan niet worden uitgesloten dat de belastingwetgeving op aandelentransacties in de toekomst nog verder zal worden aangescherpt. Zo was een discussie over het verlagen van het investeringsniveau tot 75% al enig tijd gaande.
• Het is verder niet uit te sluiten dat de voorgestelde wetswijzigingen met terugwerkende kracht toegepast zullen worden op transacties uit het verleden met alle mogelijke fiscale gevolgen van dien.