Bij de aankoop/verkrijging van een woning kan (i) het verlaagde tarief van toepassing zijn, dan wel (ii) de startersvrijstelling van toepassing zijn. In onderstaand overzicht is schematisch weergegeven wanneer welk overdrachtsbelastingtarief van toepassing is. Indien bij het algemene tarief of het verlaagde tarief aan één van de voorwaarden wordt voldaan is dat tarief van toepassing. De startersvrijstelling is daarentegen uitsluitend van toepassing indien aan alle eisen (dus cumulatief) is voldaan. Onderstaand is een overzicht van tarieven overdrachtsbelasting 2021 ingevoegd per situatie.
- Algemeen tarief (8%), van toepassing indien:
- Sprake is van een verkrijging van een niet-woning (bijv. een bedrijfspand); of
- Sprake is van een verkrijging van een woning door iemand anders dan een natuurlijk persoon; of
- De koper niet de woning zelf gaat bewonen.
- Verlaagd tarief (2%), van toepassing indien:
- De koper van een woning 35 jaar of ouder is; of
- De waarde van de woning hoger is dan € 400.000 en de overdracht plaatsvindt na 1 april 2021; of
- De startersvrijstelling al een keer is toegepast door de koper.
- Startersvrijstelling (0%), van toepassing indien (cumulatieve eisen):
- De koper van een woning meerderjarig is maar niet ouder dan 34 jaar; en
- De woningwaarde minder dan € 400.000 bedraagt (ook van toepassing indien de woningwaarde meer dan € 400.000 bedraagt maar de overdracht plaatsvindt voor 1 april 2021); en
- De startersvrijstelling voor de eerste keer wordt aangevraagd.
De reikwijdte van de startersvrijstelling en het verlaagde tarief van 2% voor woningen is verder beperkt tot het verkrijgen van een woning door uitsluitend natuurlijke personen die deze woningen anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Daarmee kan de startersvrijstelling en het verlaagde tarief alleen nog worden toegepast door verkrijgers die de woning ook daadwerkelijk gaan bewonen. Alle overige verkrijgingen van woningen worden, net als niet-woningen, vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene tarief van 8%. Hieronder vallen bijvoorbeeld de koop van een vakantiewoningen, de koop van een woning door de ouders voor hun soort of de aankoop van een woning door een BV. De startersvrijstelling kan (indien aan cumulatieve eisen is voldaan) wel van toepassing zijn als de woning wordt aangekocht door middel van een (kwalificerende) lening welke verstrekt is door (een van) de ouders.
Startersvrijstelling van toepassing bij overdracht woning vanaf 1 januari 2021:
De startersvrijstelling is van toepassing wanneer de overdracht van de koopwoning plaatsvindt op of na 1 januari 2021. Hierbij is het moment van overdracht (de levering) van de woning bij de notaris bepalend, niet het tekenen van de koopovereenkomst.
Aanvullende eis voor de startersvrijstelling vanaf 1 april 2021:
De startersvrijstelling geldt vanaf 1 april 2021 (zoals in bovenstaand overzicht vermeld) alleen voor woningen met een koopprijs van minder dan € 400.000. In de periode van 1 januari 2021 tot en met 1 april 2021 kan de startersvrijstelling eveneens worden toegepast bij woningen met een koopprijs van meer dan € 400.000. De achtergrond hiervan is dat de grens van €400.000 pas later is opgenomen. Om tegemoet te komen aan starters die al geanticipeerd hadden op het belastingvoordeel, maar door deze aanpassing niet onder de vrijstelling vallen, gaat de wijziging pas in vanaf 1 april 2021. De koopprijs betreft het aankoopbedrag van de woning. Kosten ten aanzien van de aankoop van de woning (taxatiekosten, notariskosten e.d.) worden voor de overdrachtsbelasting niet meegerekend in de koopprijs.
Eén van de kopers 35 jaar of ouder:
De situatie kan zich voordoen dat fiscale partners gezamenlijk een huis kopen waarbij één van de kopers ten tijde van de overdracht 35 jaar of ouder is en de ander jonger dan 35 jaar. In dit specifieke geval zal voor iedere koper afzonderlijk beoordeeld worden of de startersvrijstelling van toepassing is. Voor de koper van 35 jaar of ouder zal dan het verlaagde tarief (2%) gelden. Voor de koper van jonger dan 35 jaar zal (indien hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden) de startersvrijstelling van toepassing zijn. Effectief zal dus 1% overdrachtsbelasting betaald moeten worden.
Eerste of tweede koopwoning:
Voor de startersvrijstelling is niet van belang of de koper al eerder een woning heeft gekocht. Het speelt dus geen rol of het de eerste of tweede koopwoning is van de koper om aanspraak te maken op de startersvrijstelling. Van belang is of de startersvrijstelling al eerder is verkregen. Deze mag maar één keer worden toegepast. Indien deze voorheen al is verkregen zal de startersvrijstelling niet van toepassing zijn.
Disclaimer
De informatie in deze bijdrage is van algemene aard en heeft geen betrekking op de specifieke omstandigheden van een bepaald individu of een bepaalde entiteit. De informatie is daarom bedoeld voor algemene informatieve doeleinden en kan niet als advies worden beschouwd. Hoewel we ernaar streven om nauwkeurige en tijdige informatie te verstrekken en er veel zorg is besteed aan het samenstellen van deze bijdrage, kan er geen garantie worden gegeven dat dergelijke informatie correct is vanaf de datum waarop deze is ontvangen, of dat deze in de toekomst correct zal blijven. Niemand mag op basis van dergelijke informatie handelen zonder passend professioneel advies na een grondig onderzoek van de specifieke situatie. Wij aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de informatie in deze publicatie.
